不動産屋さんに質問を投げて見た（２）自分でリフォームは損

火曜に返事をいただいた。
まとめると、、急ぐのなら、丸投げで不動産屋に転売だが、しかし安くなる。売り主リフォームは、税金も損だし、買い手の好みがあるので勧めない。築40年だと、ほぼ解体になる。当市は新築信仰が強い。

1. リサイクル料がかかる家電などの撤去
   • 売り家として売却する場合で、まだ利用できるエアコンがあるようでしたら、無理に処分しなくても大丈夫です。テレビや洗濯機は最終的には売主さんの負担で処分してもらうことになりますが、お引渡しをするまでに処分していただければ、問題ありません。
2. キッチンがかなり汚れていたので～自分でお金を払ってリフォームしてから、仲介をお願いした方がよろしいのか、それとも、不動産屋さんに丸投げして買い取って貰う方がよろしいのか、素人で判断が付きません。
   • 売り家として売却する場合、売主さんの費用負担でリフォームすることを、私はお勧めしていません。理由は大きく2つありまして、
     • 建物は土地よりも個別性が強く、成約予想価格が読みづらいため、リフォーム費用をそのまま上乗せする形での成約を確約できないこと。
     • リフォーム費用を売却時の諸経費として計上できず、売った時の税金を圧縮できないことです。
   • リフォームして転売する建築・不動産業者へ売却する方法もありますが、急いでいないということですので、こちらもお勧めしません。安く手放してしまうことになるからです。
     • 業者が買い取る目的は転売です。転売時に利益を出すため、購入価格は利益を差し引いた金額になります。例えば、相場が1000万円の場合、利益分の300万円前後を差し引いた700万円前後が購入価格になります。
3. 1982年築、と言うことだと、取り壊して売却、になるのでしょうか。
   • おそらく、売家としての売却ではなく、売地としての売却になると思います。私の売り家として売却できる建物の築年数の基準は古くても築30年前後です。
     • 外壁・屋根・水回りの状態によっては、それ以上の築年数でも売却できる可能性はありますが、新潟市は中古住宅の需要が少なく、新築信仰が強いため、リフォームしていない住宅を売却することは、あまり現実的ではないです。
   • 売地として売却する場合、建物の解体費用は売主さんの負担になりますが、建物を解体するときにリサイクル料がかかる家電を解体業者に処分してもらうことはできます。ただし、個人で手配して処分するよりも、若干割高にはなります。
     • 建物の解体作業に入る時期は、購入者が決まった後になります。契約手続きが終わって、引き渡しをするまでの間に行いますので、事前に解体費用を持ち出す必要はなく、購入者からいただく売買代金でお支払いをいただけます。

週末に行くので、見に来られませんか、と返事した。

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